Immobilien

Vor allem dem Käufer sollte sich bei der örtlichen Gemeinde erkundigen, ob die Erschließung des Objekts (Anschluss an öffentliche Straßen und die Versorgung mit Strom und Wasser und die Entsorgung von Abwasser) ausreichend gesichert ist. Von der Gemeinde erfahren Sie auch, ob mit einer Gebührenerhebung für Erschließungsmaßnahmen oder Anliegergebühren (zum Beispiel Beiträge und Gebühren für den Abwasserkanal oder eine Erneuerung der Straße) zu rechnen ist oder ob Gebührenrückstände bestehen.

Dem Käufer ist zu empfehlen, sich bei der örtlichen Gemeinde nach möglichen Baulasten zu erkundigen. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Beschränkungen nach Landesrecht, die ggf. im Baulastenbuch der Gemeinde eingetragen sind. So ist es in Baden-Württemberg möglich, dass ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde Verpflichtungen eingegangen ist (z.B. die Verpflichtung zur Duldung der Nichteinhaltung des Grenzabstandes durch den Nachbarn; die Duldung einer Versorgungsleitung oder die Verpflichtung, in einem bestimmten Teil des Grundstücks nicht mehr zu bauen). Diese öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen wirken gegen den Rechtsnachfolger (Käufer), auch wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind.

Sofern das vertragsgegenständliche Haus älterer Bauart ist, sollte sich der Käufer bei der Gemeinde oder dem Landratsamt nach einem möglichen Denkmalschutz informieren.

Nach der Energieeinsparverordnung / dem Gebäudeenergiegesetz hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung des Kaufobjekts einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Ausnahmen bestehen etwa für unter Denkmalschutz stehende Gebäude und für Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Der Energieausweis hat – außer bei einer anderen Vereinbarung der Parteien – grundsätzlich keine Bedeutung für die zivilrechtliche Vertragsabwicklung. Insbesondere stellen die im Energieausweis vorzufindenden Angaben regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarungen im Sinne von § 434 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dar.

Dem Verkäufer ist grundsätzlich zu empfehlen, sich vom Käufer eine sogenannte Finanzierungsbestätigung vorlegen zu lassen. Es handelt sich um eine Bestätigung der Finanzierungsbank des Käufers, dass diese bereit ist, den Immobilienerwerb zu finanzieren. Alternativ kann die Bank des Käufers bestätigen, dass dieser über die für den Kauf erforderlichen Mittel bereits verfügt.

Sofern der Käufer den Kaufpreis über ein Darlehen bei der Bank finanziert, ist es empfehlenswert den Entwurf des Kaufvertrages der Finanzierungsbank vorzulegen. Das ist insbesondere für folgende Frage wichtig: Mit der Bank ist zu klären, ob der Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis gezahlt werden soll, aus Sicht der Finanzierungsbank praktikabel ist. Die Bank ist also zu fragen, ob zu dem anvisierten Zeitpunkt das Geld auch tatsächlich zur Verfügung steht und überwiesen werden kann. So erfährt der Käufer auch, ab welchem Zeitpunkt Bereitstellungszinsen anfallen können.

Bei gebrauchten Immobilien ist es üblich, dass im Kaufvertrag die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen wird. Deshalb ist es besonders wichtig, dass sich der Käufer möglichst genaue Kenntnis über das Kaufobjekt verschafft; ggf. sollte ein Fachmann (Gebäudesachverständiger, Architekt, Handwerker) hinzugezogen werden. Häufig sind Mängel „versteckt“, also nicht auf den ersten Blick erkennbar.

Insbesondere bei älteren Gebäuden kann die Pflicht bestehen, dass deren Wärmedämmung modernisiert oder verbessert werden muss. Nach der Energieeinsparverordnung kann eine Modernisierungspflicht für alle alten Heizkessel bestehen. Ob eine solche Pflicht zur Nachrüstung besteht, können Sie bei Energiefachberatern oder dem zuständigen Schornsteinfeger erfragen.

Ein Mangel des Kaufobjekts kann auch darin bestehen, dass der Boden mit Schadstoffen belastet ist, die ggf. beseitigt werden müssen. Das Risiko für solche Altlasten ist besonders hoch bei gewerblich oder industriell genutzten Grundstücken sowie Grundstücken in deren unmittelbarer Nachbarschaft. Ob ein Verdacht für Altlasten besteht, kann bei der Gemeinde erfragt werden.

Beim Kauf von Wohnungs- oder Teileigentum sollte der Käufer die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, samt evtl. Nachträgen, sowie evtl. bindende Beschlüsse, Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft, sowie eine etwaige Hausordnung einsehen. Denn Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können für und gegen den Erwerber wirken. Diese Unterlagen bilden die „Grundordnung“ der Eigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt den Hauseigentümern einen großen Gestaltungsspielraum dahingehend, wie sie diese „Grundordnung“ ausgestalten möchten. So können diese Unterlagen beispielsweise von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen zur Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft vorsehen. Die Kosten von Wärme (Heizung) und Warmwasser richten sich – vereinfacht gesagt – hingegen nach der Heizkostenverordnung. Auch können diese Unterlagen beispielsweise von § 20 WEG (§ 22 WEG alte Fassung) abweichende Bestimmungen zur Vornahme von baulichen Veränderungen enthalten. Diese Unterlagen sind – soweit nicht beim Verkäufer vorhanden – über den Verwalter erhältlich.
Der Verwalter kann Ihnen auch Auskunft über etwaige geplante Umlagen, etwa für die Erneuerung von Gemeinschaftsanlagen, geben. Gegebenenfalls wird der Verwalter im Falle der Anfrage durch einen Käufer die Vorlage einer Vollmacht verlangen, dass er Auskunft erteilen darf. Diese Vollmacht müsste dann durch den Verkäufer erteilt werden. Der Verwalter gibt schließlich darüber Auskunft, ob Rückstände bei der Zahlung des Hausgeldes bestehen.

Beim Kauf von Grundstücken kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach § 24 Absatz 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) zustehen. Sie können vorab bei der Gemeinde erfragen, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob die Gemeinde es im Falle eines Verkaufs ausüben würde. Beim Kauf von Wohnungseigentum oder sonstigem Teileigentum und beim Kauf von Erbbaurechten besteht kein gemeindliches Vorkaufsrecht (§ 24 Absatz 2 BauGB). Beim Vollzug des Kaufvertrags klärt der Notar selbstverständlich noch einmal rechtsverbindlich, dass ein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird oder nicht besteht.

Je nach Lage und Beschaffenheit des Grundstücks können weitere gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde oder des Landes Baden-Württemberg bestehen. Der Notar prüft für Sie, ob diese bestehen und ausgeübt werden. Dennoch kann es im Einzelfall sinnvoll sein, dass Sie sich bereits im Vorfeld darüber informieren, ob ein Vorkaufsrecht besteht und im Falle eines Kaufs ausgeübt werden würde.

Liegt das zu verkaufende Grundstück in einem Naturschutzgebiet, Biosphärengebiet oder in einem ähnlichen Gebiet, befindet sich darauf ein Naturdenkmal oder ein oberirdisches Gewässer, so kann dem Land ein Vorkaufsrecht nach § 66 des Bundesnaturschutzgesetzes und nach § 53 des Naturschutzgesetzes des Landes Baden-Württemberg zustehen. Ihr Ansprechpartner ist hier der Landesbetrieb Vermögen und Bau des Landes Baden-Württemberg.

An Waldgrundstücken stehen dem Land und der Gemeinde unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht nach § 25 des Waldgesetzes zu. Sie können bei der Gemeinde und den unteren Forstbehörden des Landes Baden-Württemberg (Gemeinden bei den Stadtkreisen und Landratsämter bei den Landkreisen) anfragen, ob ein Vorkaufsrecht besteht und im Falle eines Kaufs ausgeübt werden würde.  

Befindet sich auf dem Grundstück ein Gewässerrandstreifen zu öffentlichen Gewässern, steht nach § 29 des Wassergesetzes (WasserG) dem Land bei Gewässern erster Ordnung oder der Gemeinde bei Gewässern zweiter Ordnung ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück zu. Ob es sich um ein Gewässer erster oder zweiter Ordnung handelt, ist der Anlage 1 zum WasserG zu entnehmen. Der Gewässerrandstreifen ist im Außenbereich zehn Meter und im Innenbereich fünf Meter breit.

Besteht zugunsten des zu verkaufenden Grundstücks ein nicht beschränktes Fischereirecht, kann nach § 8 Absatz 3 des Fischereigesetzes ein Vorkaufsrecht des Landes, der Gemeinde oder bestimmter öffentlich-rechtlicher Körperschaften bestehen.

Artikel 228 des Baden-Württembergischen Ausführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (AGBGB) sieht beispielsweise ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von sogenanntem Stockwerkseigentum vor. Stockwerkeigentum ist nicht mit Wohnungseigentum nach dem WEG oder Teileigentum zu verwechseln. Es bezeichnet das im Grundbuch eingetragene Eigentum an einem Stockwerk in einem Gebäude. Es handelt sich um ein Recht aus der Zeit vor Inkrafttreten des für ganz Deutschland geltenden Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) im Jahr 1900. Nach Artikel 182 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) bleiben diese alten Rechte bestehen, obwohl sie das BGB nicht kennt. Wird ein noch bestehendes Stockwerkeigentum an andere Personen als an Ehegatten, Lebenspartner, Abkömmlinge, angenommene Kinder oder Mitstockwerkseigentümer verkauft, so sind die anderen Stockwerkseigentümer im Haus nach dem Verhältnis ihrer Stockwerksrechte zum Vorkauf berechtigt. Handelt es sich um eine Bruchteils- oder sonstige Gemeinschaft an einem Stockwerkseigentum, so steht das Vorkaufsrecht zunächst den Teilhabern an der Gemeinschaft zu.

Sie wollen ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück ganz oder teilweise kaufen, verkaufen oder verschenken? In bestimmten Fällen benötigen Sie hierzu der Genehmigung der zuständigen Landwirtschaftsbehörde nach dem Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in Baden-Württemberg (Agrarstrukturverbesserungsgesetz – ASVG). Benötigen Sie keine Genehmigung, stellt die Landwirtschaftsbehörde hierüber auf Antrag ein Zeugnis aus.

Eine Genehmigung ist unter folgenden alternativen Voraussetzungen erforderlich:

• auf dem Grundstück befindet sich die Hofstelle oder ein Wirtschaftsgebäude eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes oder
• das Grundstück wird forst- oder forstwirtschaftlich genutzt oder wäre dergestalt nutzbar und ist mindestens 1 Hektar groß. Dient das Grundstück dem Weinbau oder einem Betrieb mit gartenbaulicher Nutzung muss das Grundstück mindesten einen halben Hektar groß sein. Bei Grundstücken, die dem Weinbau oder Betrieben mit gartenbaulicher Erzeugung dienen, beträgt die Mindestgröße 0,5 Hektar. Bei Veräußerungen im Bereich der Schweizer Grenze beträgt die Mindestgröße 10 Ar.

Bitte beachten Sie: Wenn das Grundstück mit anderen Grundstücken des Verkäufers oder der Verkäuferin eine räumlich zusammenhängende Fläche bildet, müssen Sie diese räumlich zusammenhängenden Flächen für die Ermittlung der oben genannten Mindestgrößen zusammenzählen.
Eine Genehmigung der zuständigen Landwirtschaftsbehörde ist daneben auch erforderlich, wenn Sie einen Erbanteil an einem der oben genannten Grundstücke verkaufen wollen an eine Person, die nicht Miterbe ist und der Nachlass hauptsächlich aus einem landwirtschaftlichen Betrieb besteht. Darüber hinaus bedarf auch die Einräumung eines Nießbrauchs- oder Erbbaurechts an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück der Genehmigung.
Hat das landwirtschaftliche Grundstück eine Mindestgröße von zwei Hektar, kann außerdem nach den §§ 17 und 18 ASVG ein Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens (Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH) für alle vom Kaufvertrag erfassten landwirtschaftlichen Grundstücke bestehen. Voraussetzung ist, dass die Veräußerung einer Genehmigung nach dem ASVG bedarf und die Landwirtschaftsbehörde zu der Auffassung gelangt, dass die Genehmigung nach § 7 ASVG zu versagen wäre. Das Vorkaufsrecht kann vom Siedlungsunternehmen auch dann ausgeübt werden, wenn kein Landwirt bereit ist, das Grundstück zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben.

Insbesondere der Verkäufer sollte sich darüber informieren, ob durch die Veräußerung einer Immobilie eventuell Steuern anfallen, etwa die sogenannte Spekulationssteuer. Aber auch dem Käufer ist zu empfehlen, sich steuerlich beraten zu lassen. Das gilt insbesondere, wenn zwei oder mehrere Personen auf Käuferseite stehen oder eine Immobilie für berufliche bzw. gewerbliche Zwecke genutzt werden soll.